שלומי שעיה 03/03/2010

שוק הנדל"ן בישראל מפגין עוצמה, מחירי הדירות ממשיכים לעלות, עושה רושם שהשוק בשלו - מנותק מהמגמה במדינות אירופה ובארה"ב.

• מה הם הגורמים להמשך עליית המחירים?
• מדוע דווקא בישראל מגמת העלייה במחירי הדירות מתמשכת?
• מתי תשתנה המגמה?
• מהם הסימנים הראשונים לשינוי מגמה?

אין כאן מקום לספקולציות, יש לשים לב לעובדות – לגורמים הישירים המשפיעים על מחירי הדיור:

היצע וביקוש
התחלות בנייה – בעשור האחרון לא חל שינוי במספר התחלות הבנייה (בנייה פרטית וציבורית), ממוצע התחלות הבנייה ב- 15 שנים האחרונות כ- 40,000 בשנה, בעשור האחרון כ- 31,000 התחלות בנייה בשנה

התחלות בנייה בשנה

גמר בנייה – גם בנתון זה אין שינוי שיכול להשפיע על כמות הדירות המוצעות למכירה

בזמן שהביקוש לדירות במגמת עלייה והיצע הדירות למכירה סטטי, מחירי הדירות ימשיכו לעלות

ריבית על משכנתאות
משכנתא  - mortgage בנקים למשכנתאות מעמידים לרשות רוכשי דירות הלוואה תמורת שיעבוד נכס לתקופה של עד 32 שנים, הלוואת משכנתא מהווה מקור מימון בסיסי לצורך רכישת דירה.
שיעור הריבית על משכנתא קובע את מחיר הכסף.
הריבית הממוצעת על משכנתאות בחודש אוקטובר 2006  – 5.04%
הריבית הממוצעת על משכנתאות בחודש ינואר 2010       – 2.54%
מחיר הכסף – במהלך 3 שנים אחרונות ירדה הריבית על משכנתאות בכ- 50%, ההשפעה על מחיר הכסף בדוגמא שלפנינו:

הלוואת משכנתא – 500,000 ₪ לתקופה של 20 שנה הלוואה שנלקחה ב- 10/2006 – החזר חודשי 3,311 ₪ הלוואה שנלקחה ב- 01/2010 – החזר חודשי 2,659 ₪ החזר חודשי נמוך ב- 25%

לחילופין:

הלוואת משכנתה גבוהה ב- 25% תמורת 3.311 ₪ למשך 20 שנה, אפשר היה בחודש ינואר 2010 לקבל הלוואת משכנתא ע"ס 622,509 ₪

מחיר הכסף הוזל עם ירידת הריבית, כסף זול מפתה את רוכשי הדירות להזדרז ולרכוש דירה, גם בעלי משכנתאות מזדרזים למחזר משכנתא קיימת ולעיתים במקום להוזיל את המשכנתא משדרגים לדירה יקרה יותר, מי שמחליף דירה לא ממהר למכור, הוא למעשה מושך את הזמן עד לרגע האחרון בסמוך לקבלת הנכס החדש ובכך כולם דוחפים את השוק כלפי מעלה.
ע"פ נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלו מחירי הדירות בשנתיים האחרונות ביותר מ- 30%

שוק ההון
ציבור המשקיעים מעוניין לקבל תשואה במינימום סיכון באמצעות קופות גמל, קרנות השתלמות, אגרות חוב, קרנות נאמנות ומניות. ריבית על פיקדונות כבר מזמן לא אטרקטיבית,
ברור שהתיקון בשוק ההון בעולם ברובו מלאכותי באחריות ובהתערבות ממשלות כמו ארצות הברית גרמניה אנגליה ועוד, ולכן הפתרון המתבקש לרכוש נכס מניב ובכך המשקיעים עוזרים לדחוף  מהר יותר את שוק הדירות כלפי מעלה.
חיסכון ארוך טווח

צמיחה במשק
אינדיקאטורים נוספים שיש בהם כדי להשפיע על שינויים במחירי דירות:
שכר ממוצע במשק

אבטלה

צמיחה

תחזית צמיחה

ע"פ נתוני בנק ישראל תחזית הצמיחה לשנת 2010 (נכון ל- 11/01/2010) 3.5%

המשבר בשוק ההון בשלהי 2008 הביא לעלייה באבטלה ולצמיחה שלילית, נתונים אילו יש בהם כדי לעצור את קצב עליית המחירים, יחד עם זאת ההתאוששות המהירה, העובדה שהמשבר הוביל חברות וגופים מסחריים לנקוט בצעדי התייעלות והעובדה שבישראל הבנקים הקפידו לאשר הלוואות משכנתא ללווים טובים בעלי יכולת החזר והגבילו את שיעור המשכנתא עד ל- 70% מערך הנכס לא גרמו למשבר בענף הנדל"ן.
משבר הסב-פריים subprime בארה"ב נולד כתוצאה מהלוואות מסוכנות, לווים לא עמדו בהחזרי משכנתא, המלווה בנק למשכנתאות נאלץ לקבל נכס שערכו נמוך משמעותית מערך ההלוואה ולהעמידו למכירה, עלייה בהיצע דירות ומצוקת אשראי גרמו לירידה של עשרות אחוזים במחירי דירות.

תחבורה - נגישות
פיתוח תחבורה יעילה ומהירה – תחבורה ציבורית: רכבות למרכזי הערים, רכבת קלה ועוד, הפחתת העומס בכבישים, יעודד רוכשי דירות לרכוש נכסים גם מחוץ לאזור הביקוש (תל אביב והמרכז), האפשרויות לשטחי בנייה חדשים בקרקע זולה יעודדו קבלנים ורוכשים כאחד, יפחיתו את הלחץ על אזורי הביקוש ויגדילו את היצע הדירות למכירה משמע התמתנות בעליית מחירי דירות ואולי גם שינוי מגמה.

תחזית - סיכום
כל עוד הציבור לא יחוש בשינוי המצב הקיים – מחירי הדירות ימשיכו ויעלו.
צפי לעלייה במחיר הכסף – עלייה בריבית על משכנתאות תהייה הגורם הישיר לירידת מחירים. אינדיקאטורים נוספים כמו עלייה בהתחלות בנייה ו/או החלטות חוק חדשות שיעודדו בנייה חדשה ו/או האטה כלכלית יגרמו למעשה לירידת מחירי הנדל"ן.
יש לזכור – ירידת מחירים תגיע במוקדם או במאוחר, לכשתגיע, תהייה ירידה מפתיעה ומהירה.

סימן לשינוי מגמה
יש לשים לב עליה משמעותית בפרסום דירות למכירה, אם באמצעי תקשורת ואם בשלטים "למכירה" "להשכרה" שיופיעו פתאום, הטבות חריגות שיעניקו חברות בנייה וקבלנים לרוכשי דירות כמו הנחה משמעותית ו/או הגדלת מפרט הבנייה כולל אביזרים ומכשירי חשמל ו/או סבסוד ריבית על משכנתאות ועוד

אין סקירה זאת מהווה המלצה לרכישה או למכירת נדל"ן
הכותב סוכן ביטוח פנסיוני בעלים של סוכנות ביטוח המתמחה בין השאר
בשיווק תוכניות ביטוח משכנתא באמצעות סוכני ביטוח.

www.mashkanta-bit.com                          www.shayains.co.il
משרד הבינוי והשיכון – רשימת לוחות            בנק ישראל – נתונים וסטטיסטיקה