זוג צעיר המתגורר באזור המרכז בדירת 2.5 חדרים ומשלם מידי חודש דמי שכירות בסך 3,200 ₪, אינו מפסיק לחלום על דירה משלו. במציאות של עלייה מתמשכת במחירי דירות בישראל החלום רק הולך ומתרחק.

בידי בני הזוג חסכונות המסתכמים ב- 300,000 ₪. בתוכנית, הלוואת משכנתא של 500,000 ₪, בני הזוג מחליטים לצאת למסע החיפוש, הזמן חולף והלחץ עולה, מה שאפשר היה לרכוש אתמול שווה היום הרבה יותר. לבסוף נמצאה דירה בת 3.5 חדרים בחולון במחיר סופי של 1,020,000 ₪.
יש הטוענים שבמחיר כזה נדיר למצוא היום דירה בגוש דן ויותר נדיר למצוא דירה כזאת בשכונה טובה.

האם זו מציאה? האם זה סימן לשינוי מגמה?

חשוב לדעת:
לפי הנתונים נדרשת הלוואת משכנתא ע"ס 760,000 ₪ לפחות (40,000 ₪ מרווח להוצאות שונות; חוזה, מיסים, שיפוץ תכולה ועוד), ההלוואה מהווה חריגה מהתוכנית המקורית ומסתכמת במימון של 75% ממחיר הדירה.

• בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח העוסקות במתן הלוואות משכנתא נוהגים להגביל את שיעור ההלוואה לכ- 60% מערך הנכס. לאחרונה, התפרסם כי בנק ישראל מתכוון להורות לבנקים לגבות עמלת סיכון לחריגה מעל 60% מערך הדירה ביחד עם הפרשה נוספת לחובות מסופקים בגין הלוואות לדיור שניתנו בשיעור מימון גבוה.
• למרות זאת, ניתן להניח כי התחרות בשוק המשכנתאות תאפשר לבנק אולי חריגה מזערית. זאת יושג על בבסיס "מבחן ההכנסה החודשית המשותפת" ושיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה- "כושר החזר". נניח כי התקבל אישור עקרוני משני הבנקים ועכשיו נותר להמתין לאומדן שמאי.

• שומת נכס המקרקעין, תהייה נמוכה בכ-10% ממחיר הרכישה (נתון שהתקבל מבדיקה אקראית של 7 מקרים שונים באזורים שונים). כלומר, שווי הנכס לפי הערכת השמאי יעמוד על 918,000 ₪. במקרה כזה משקל ההלוואה מתוך אומדן השמאי יהווה כ- 85% מערך הנכס:
  85% = 760,000 : 918,000 * 100%.
• עלויות שוטפות:
  התפלגות ההחזר החודשי להלוואה ע"ס 760,000 ₪ בתלות בשנים:
  20 שנה  4,400 ₪
  25 שנה  3,800 ₪
  30 שנה  3,400 ₪
• אם הבנק למשכנתאות, במקרה הטוב, יאשר הלוואה ע"ס 600,000 ₪. את היתרה - 160,000₪ ייאלץ הזוג הצעיר להשיג באמצעות פנייה לחברת EMI , המתמחה במימון הרובד הנוסף בשיעור ריבית גבוה יותר ובביצוע ביטוח משכנתה  ליתרה אשר נמצאת בסיכון יתר.
• ההלוואה שבסיכון תגדיל את ההוצאה החודשית בכ- 150 ₪
  נדרש גם לבצע ביטוח המשכנתא בהתאם לדרישת הבנק למשכנתאות הכולל:
  ביטוח חיים למשכנתא, סכום הביטוח לא יפחת מיתרת הלוואת משכנתא בהתאם ללוח סילוקין, עלות חודשית לבני זוג בני 30, בריאים ולא מעשנים  כ- 60 ₪
  
  מחיר ביטוח חיים למשכנתא נקבע בהתאם למשתנים הבאים:
  גיל מבוטח ומושפע כלפי מעלה ממצב בריאות / עישון / תחביב ו/או מקצוע מסוכן המשמעות היא שמחיר ביטוח חיים למשכנתא ללווים שנטלו הלוואת משכנתא זהה עלול להגיע למאות שקלים בחודש, היבט שבדרך כלל לא נלקח בחשבון.
  ביטוח נכס, בעלות חודשית של כ- 40 ₪:

  סה"כ הוצאה חודשית במסלול הלוואה ל- 30 שנה 3,650 ₪
                        3,400 + 150 + 60 + 40

האם כדאי לבני הזוג לרכוש את הדירה?
הוצאת חודשית לדמי שכירות 3,200 ₪, הוצאה חודשית להלוואת משכנתא 3,650 ₪

הבוקר פורסם כי בכוונת משרד הבינוי והשיכון להשתתף בהחזרי משכנתא לזוגות צעירים בפריפריה בסכום של עד 20% מתשלומי המשכנתא לתקופה של 20 שנה

המאמר מבוסס על מקרה אמיתי, שעדיין לא בא על סופו, המשך יבוא...